本文原创作者：柯谈
来源：柯谈地产观
完全不出意料，小阳春又彻底熄火了，和去年一样，和前年也一样。
正如我3月4日文章《烟花三月买房季》里的原话：完全不必被近期中介和开发商的炒作和谣言蛊惑，没有政策支持的“金三银四”根本成不了气候，随着刚需、置换的集中释放，楼市还会重归平静，就像过去的2017和2018。
其实，楼市的走向很容易看明白，只是你还没有入门而已。
多少年来，金三银四，在每个城市都可以掀起买房热潮，但假如你想用最便宜的价格买到最好的房子，却未必要在3、4月份！
1、房价最低点在几月？
废话不多说，先上图：
以下是北上广深四大一线城市近一年来的二手住宅成交价趋势图：
北京：
上海：
广州：
深圳：
上图和我们的实际感受非常一致：北京房价最低点出现在2018年12月，上海在2019年2月，广州在2018年10月，深圳在2018年12月。
二线城市就更不用说了，2018年下半年更是经历了一场楼市大跳水，直接入冬，代表城市有厦门、杭州、南京、成都、天津、西安等。
结论就一句话，想买房的务必牢记：在房地产熊市和淡市里，一个城市的房价最低点一定是出现在春节之前的年底。
2、砍价空间
2018下半年和2019上半年，一二线城市可谓冰火两重天。
2018下半年，挂牌的房子满天飞，看房客寥寥无几，所有房东都像盼亲爹一样，盼着买房客登门拜访。
而2019年小阳春，房子去化速度直线上升，只要不是房东脑袋被门挤了故意挂高价，性价比合适的房子都会迅速卖掉。
2018下半年是严重的买方市场，2019年小阳春是买卖双方和平谈判。
为了让大家真切感受到买卖行情的巨变，我在这里开创性的首次提出一个数据：挂交比，就是用挂牌量/成交量，来反应房子的成交难易程度。
上海房产之窗二手房指数报告显示：2019年3月，上海二手住宅成交套数为25930套，截至3月底，全市二手住宅挂牌量为66532套。
2019年3月，上海成交量创下了30个月来的新高，挂交比是2.6/1，也就是每挂出2.6套房子，就能成交1套。
而2018年上海成交量最低的10月，二手住宅成交套数为11980套，挂牌量是75438套，挂交比是6.3/1，也就是每挂出6.3套房子，只能成交1套。
而历史最惨的2017年10月，二手住宅成交10850套，挂牌量为149328套，挂交比是13.8/1 ，也就是说市场上挂牌了13.8套房，仅仅只有1套可以卖掉。
2019年3月小阳春，是2.6个房东抢1个购房者，2018年10月熊市，是6.3个房东抢1个购房者，而2017年10月大熊市里，是13.8个房东抢1个购房者。
哪个时间，更适合砍价，哪个时间，能用最便宜的价格买到最心仪的房子，不用我再多说！
3、4月份的小阳春，由于成交量大幅上涨，砍价空间逐渐归零，而年底，随着成交量的大跌，砍多少，买不买，都是购房者说了算。
在熊市里，3、4月份的小阳春和年底相比，砍价空间的差异通常在5-10％，也就是说，如果在熊市里买一套500万的房子，年底会比3、4月便宜25-50万。
3、2019年走势
今年的小阳春，来的快，去的更快。这一切都要归功于高层及时、精准的打击。
2019年4月19日（zheng zhi）局会议，半年后重申“房住不炒”，半年后重提“结构性去杠杆”。
4月19日、5月18日，住建部对一二手房涨幅较大的10个城市进行了预警提示。
5月11日，苏州调控收紧，给年后最火爆的出头鸟苏州市场当头一棒。
5月24日，人民日报发布文章《中国不会靠炒房拉动经济》。
5月29日，经济参考报发文《彻底打破楼市路径依赖》
6月13日，第十一届陆家嘴论坛上，央行党委书记、银保监会主席郭树清表示：凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
完全可以看出，2019年4月19日（zheng zhi）局重申“房住不炒”，和2018年7月31日“坚决遏制房价上涨”，两个高层指示的意义和影响力是一样的，都是当年楼市的转折点。
至此，2019年的楼市走向已经很明确了，和2018年一样，前高后低，先热后冷。
除了部分太冷的三四线和二线远郊会精准放松去库存外，整个2019年下半年不会再有大行情，今年的高潮就是小阳春，下半年会逐渐转冷。
4、最佳买房时机
楼市素有“金三银四”、“金九银十”之称，但是鲜有人认真研究过其成因。
在熊市里，金三银四从不缺席。比如2017、2018两年里，北京、上海、广州二手住宅最高月成交量都是出现在3月份。
而在大牛市的2015、2016年中，二手住宅最大月成交量都不是3、4月份，比如深圳是2015年7月、上海是2016年8月、北京是2016年9月，广州是2016年11月。
这说明了刚性需求都是在年初集中释放，而投资需求则完全受政策影响。也就是说，如果今年政策放松了，成交量会逐月增加，下半年或者年底会出现最大成交，而如果政策维持不变，那每年年初的3、4月份就是这一年的最高成交量。
通俗点讲就是，刚需客造就了金三银四，投资客成全了金九银十。楼市再差，金三银四一定有，但金九银十未必有。
再直白点说就是，房价大涨的牛市里，年底的房价和成交量最高，而熊市和淡市里，3、4月的房价和成交量最高。
目前来看，2019年是淡市，如果没有实质性的松绑支撑，下半年会逐渐转熊。
对于一二线城市来说，今年最好的买房时机是在春节前的年底，也就是2019年10月-2020年1月，房价最低，又有最大的砍价空间，市场成交量越少，越有利于挑选性价比高的房子。
不在环京、环沪、环深三大都市圈的三四线小城，买一套豪宅自住就足矣，千万别把大量闲置资金用来囤房。
目前的正确姿势是，多看多比较，非笋不入，非便宜不占。没有合适的，就耐心等到年底再入不迟。年初已经买进的刚需朋友，也请安心持有，又不是做短线的投资客，没必要为了几十万着急上火。
但是，天有不测风云，假如外部不可抗力引起了楼市政策大幅度松绑，人造牛市大幕重启，那么千万别再犹豫，错过一次牛市的代价有多大，你应该懂的！
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